Qu'est-ce que l'audit énergétique réglementaire à Marseille ?
Depuis le 1er avril 2023, tout logement classé F ou G au DPE doit être accompagné d'un audit énergétique lors de la vente. À Marseille, où le parc immobilier ancien est important, cette obligation concerne de nombreuses copropriétés et maisons individuelles. L'audit va plus loin que le DPE à Marseille : il propose un scénario de travaux chiffré pour améliorer la performance énergétique du bien. Diagvalot réalise ces audits en respectant la méthode 3CL-DPE 2021 et les arrêtés en vigueur. L'audit doit être remis à l'acheteur dès la signature du compromis de vente, sous peine de nullité de la vente ou de réduction du prix. Il est valable 5 ans, mais il est conseillé de le mettre à jour si des travaux importants ont été réalisés entre-temps.
- Vérifier la classe DPE de votre logement
Consultez votre DPE actuel. S'il mentionne une classe F ou G, l'audit énergétique est obligatoire pour la vente. Si vous n'avez pas de DPE, faites réaliser un DPE à Marseille par Diagvalot avant de lancer l'audit. Un DPE récent (moins de 10 ans) est nécessaire pour l'audit. - Rassembler les documents techniques du bien
Préparez les factures d'énergie (électricité, gaz, fioul) des 3 dernières années, les plans du logement, la date de construction, et les justificatifs de travaux (isolation, changement de fenêtres, chaudière). Sans ces documents, l'audit sera moins précis et pourra sous-estimer les performances réelles. - Identifier le type de bien et sa situation
L'audit est obligatoire pour les maisons individuelles et les immeubles en monopropriété (classés F ou G). Pour un appartement en copropriété, vérifiez si le règlement impose un audit. Si vous vendez un lot, l'audit n'est pas obligatoire, mais il peut valoriser le bien. Diagvalot vous conseille selon votre situation. - Prendre rendez-vous avec un diagnostiqueur certifié
Contactez Diagvalot pour planifier la visite. Le diagnostiqueur se déplace à Marseille et dans les Bouches-du-Rhône. La visite dure 1h30 à 3h. Assurez-vous que le professionnel est certifié pour l'audit énergétique (mention sur la carte professionnelle). Sans certification, l'audit n'est pas valable. - Préparer l'accès à toutes les zones du logement
Le diagnostiqueur doit inspecter les combles, le sous-sol, les caves, et toutes les pièces. Si certaines zones sont inaccessibles (combles non aménagés sans trappe), l'audit mentionnera des incertitudes. Pour un audit complet, dégagez l'accès aux combles et au vide-sanitaire si possible. - Vérifier la présence des systèmes de chauffage et de climatisation
L'audit analyse les systèmes de chauffage, d'eau chaude, de ventilation et de refroidissement. À Marseille, la climatisation est fréquente. Notez la marque, l'âge et l'entretien de chaque appareil. Si vous avez des factures d'entretien (chaudière, clim), fournissez-les. Cela améliore la précision des scénarios. - Exiger un rapport complet avec scénarios de travaux
Le rapport d'audit doit contenir au moins deux scénarios de travaux : un par étapes et un global. Chaque scénario doit être chiffré (coût estimé) et indiquer les économies d'énergie prévues. Sans ces scénarios, l'audit est incomplet et peut être contesté par l'acheteur. Diagvalot fournit un rapport détaillé conforme à la réglementation. - Transmettre l'audit au notaire avant la signature
L'audit doit être joint à la promesse de vente ou à l'acte de vente. Envoyez-le à votre notaire au moins 15 jours avant la signature. Si l'audit est absent, l'acheteur peut se rétracter ou demander une baisse de prix. Conservez une copie pour vos archives.
Quels biens sont concernés par l'audit énergétique à Marseille ?
L'audit énergétique réglementaire est obligatoire pour la vente de maisons individuelles et d'immeubles en monopropriété classés F ou G. À Marseille, les copropriétés sont également concernées si elles sont vendues en totalité (monopropriété). En revanche, la vente d'un lot de copropriété (appartement) n'est pas soumise à cette obligation, sauf si le règlement de copropriété prévoit une clause plus contraignante. Les logements classés A, B, C, D ou E ne sont pas concernés, mais Diagvalot recommande de réaliser un audit volontaire pour valoriser le bien. Depuis 2026, le seuil pourrait être abaissé aux classes E, mais la réglementation n'est pas encore parue. En attendant, seuls les F et G sont obligatoires. Pour vérifier la classe de votre bien, consultez votre DPE ou faites réaliser un DPE à Marseille par un diagnostiqueur certifié.
Les étapes clés de l'audit énergétique à Marseille
L'audit énergétique se déroule en plusieurs phases. D'abord, le diagnostiqueur examine le bâti : murs, toiture, planchers, menuiseries. Ensuite, il analyse les systèmes de chauffage, de production d'eau chaude sanitaire, de ventilation et de refroidissement. À Marseille, le climat méditerranéen implique une attention particulière à la surchauffe estivale : l'audit doit prévoir des solutions de rafraîchissement passif (brise-soleil, isolation des combles). Puis, le logiciel calcule la performance énergétique actuelle et simule plusieurs scénarios de travaux (rénovation par étapes ou globale). Chaque scénario est chiffré avec une estimation des coûts et des économies d'énergie. Enfin, le rapport est remis au propriétaire, qui doit le joindre à la promesse de vente. Diagvalot, diagnostiqueur à Marseille, accompagne les vendeurs dans cette démarche pour éviter les litiges.
Les conséquences d'un audit énergétique absent ou incomplet
Si l'audit énergétique n'est pas fourni lors de la vente d'un logement F ou G, l'acheteur peut demander la nullité de la vente ou une diminution du prix. Le tribunal judiciaire de Marseille a déjà rendu des décisions en ce sens. De plus, l'absence d'audit peut retarder la signature du compromis, car le notaire exige ce document. En cas d'audit incomplet (par exemple, absence d'un scénario de travaux), le vendeur s'expose à un risque de contentieux. Diagvalot rappelle que l'audit doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié, indépendant du vendeur et de l'acheteur. Pour éviter ces problèmes, il est conseillé de demander un devis en 2 minutes dès que le DPE est connu. Un audit bien préparé facilite la vente et rassure l'acheteur sur les travaux à prévoir.
Comment se préparer à l'audit énergétique à Marseille ?
Avant la visite du diagnostiqueur, rassemblez les documents suivants : factures d'énergie des trois dernières années, plans du logement, descriptif des matériaux de construction (si connu), date de construction, et tout justificatif de travaux antérieurs (isolation, changement de chaudière). À Marseille, les maisons anciennes (avant 1975) sont souvent sans isolation, ce qui alourdit le diagnostic. Si vous avez réalisé des travaux récents, fournissez les attestations de pose. Le diagnostiqueur mesurera les surfaces, les hauteurs sous plafond, et vérifiera l'état des fenêtres. Il peut aussi utiliser une caméra thermique pour détecter les ponts thermiques. Après l'audit, vous recevrez un rapport détaillé avec les scénarios de travaux. Diagvalot conseille de conserver ce rapport pour le transmettre au notaire et à l'acheteur. Pour les biens situés à Aix-en-Provence, Arles ou Martigues, les mêmes règles s'appliquent.
Les spécificités de l'audit énergétique à Marseille et dans les Bouches-du-Rhône
Le climat méditerranéen influence fortement l'audit énergétique. À Marseille, les étés chauds et secs imposent de prendre en compte la climatisation et la protection solaire. L'audit doit proposer des solutions pour limiter la consommation de climatisation, comme l'installation de stores extérieurs ou la végétalisation des toits. De plus, le parc immobilier marseillais compte de nombreuses copropriétés anciennes (années 1960-1980) avec des systèmes de chauffage collectifs au gaz ou au fioul. L'audit doit alors évaluer la performance de la chaufferie et proposer un scénario de rénovation globale. Diagvalot intervient dans tout le département : diagnostics à Aix-en-Provence, diagnostics à Arles, diagnostics à Martigues. Les délais de réalisation sont généralement de 2 à 5 jours ouvrés après la visite.